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房地產稅“簡并稅種”當解重復征稅難題

發表日期:2019-05-27 12:11    來源:中國經營報    關注指數:

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核心話題 文/梁發芾 作者為財稅史學者 近日,中國財稅法學研究會顧問、全國人大常委會預算工委法案室原主任俞光遠建議,“將原來涉及房地產稅所有的有關稅種,如土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅等稅種及其有關稅費全部精簡合并為統一的房地產稅一個稅種,其他稅種及其稅費一律取消。簡并稅種有利于簡化稅制,避免重復征稅,提高稅收征管效率?!? 前些年,圍繞向居民自住房征收房產稅還是物業稅爭執不下的時候,中央提出征收房地產稅,當時有專家即解釋說,房地產稅是對目前涉及房產、地產的稅收的大整合,那些零碎征收、重復征收的涉房涉地的稅收以及一些合理收費,將會被整合到統一的房地產稅中,房地產稅不會增加太多的稅負。這種說法當然有相當的安撫人心的作用,不過在整合簡并中還是有很多需要解決的實際問題。 目前,直接針對住房和土地的稅收,主要有如土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅等稅種,另外還有契稅、印花稅等。除了這些稅之外,還有體量最大的土地出讓金以及其他眾多的收費。去年,全國土地和房地產相關稅收中,土地增值稅5642億元,房產稅2889億元,城鎮土地使用稅2388億元,耕地占用稅1319億元,四項稅收總共12238億元。而2018年全國賣地收入超6.5萬億元。 這些稅費中,土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅以及土地出讓金主要在房地產開發企業中征收,房產稅則在持有環節由經營性房產承擔。目前普通居民住房暫免征收房產稅、土地增值稅和土地使用稅。如果將土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅和耕地占用稅整合成一種新的房地產稅而不增加稅負,那么,一年的稅收大概也要1.2萬億元左右。但這是在對居民住房免征房產稅、土地增值稅和土地使用稅的前提下的數字。正在擬議中的房地產稅的核心問題是要向居民住房征收,那么,自住住房的居民一定不再免稅,所以,這幾個小稅種整合轉化而來的房地產稅稅負可能會有相當的提高。但這還沒有把土地出讓金考慮進去。如果再加上土地出讓金,那么,房地產稅一年的規??贍艽锏?.7萬億元,一躍而成為中國第一大稅,遠遠超過增值稅,不論城鄉每年人均稅負至少在0.5萬元以上。這是完全不可負擔的??梢韻胂?,“簡并稅種”顯然無法將土地出讓金整合進去。所以,即使征收房地產稅,也幾乎不能指望它能取代土地出讓金。最大的可能性是,土地出讓金和房地產稅同時并存,各自發展。 土地增值稅或許無法整合到房地產稅中。目前土地增值稅在房地產企業中征收,在房地產的幾個稅種中,它是收入最多,對房企壓力較大的一個稅種。目前,國家立法規劃是制定《土地增值稅法》,針對土地增值稅的立法正在征求意見之中。這意味著土地增值稅必然是一個單獨存在的稅種。原因可能是,一是這是一個有巨大潛力,可能帶來可觀收入的稅種,國家舍不得把它整合到房地產稅中,影響收入。二是國家通過這種手段分享土地增值部分的利益,不讓土地增值利益被房主等獨享。三是作為增值稅的一種,它在交易環節征收比較方便。四是土地增值稅在持有環節征收確有困難。目前擬議中的房地產稅是持有環節的稅種,如果房主不出售住房,該住房的土地增值情況很難測算評估,稅基不能確定。所以,土地增值稅這個收入較高的稅種,可能會單獨存在而不被整合到房地產稅中。 按照目前有關方面透露的消息,房地產稅將按照市場評估價征收。城鎮土地價值可能一直在提升,評估價當然會體現這種提升。房地產稅按照這種不斷提升的土地價格計稅的話,無疑是在暗中征收土地增值稅;但土地增值稅卻又是單獨稅種單獨征收。這樣就形成一種重復征稅?;褂?,居民在出售住房繳納土地增值稅時,在持有環節暗中繳納的土地增值稅也無法被抵扣。這也是重復征稅。當然,個人在出售住房的時候,還會發生土地增值稅與個人所得稅重復征稅的情況。由此可見,如果土地增值稅單獨立法單獨征收,那么,房地產稅就不應按照市場評估價計稅征收。 如果不能把土地增值稅整合進去,“簡并稅種”的對象就只有房產稅、城鎮土地使用稅和耕地占用稅了。擬議中的房地產稅下,住戶個人不再享有城鎮土地使用稅的免稅優惠。由此帶來的關鍵問題是,城鎮土地使用稅與土地出讓金存在嚴重的重復征收問題。土地出讓金本來就是土地使用費,二者性質上沒有什么本質區別。如果土地出讓金不能取消,則土地使用稅確實不應該由個人住房者逐年繳納,因為他們已經一次性繳納。如果土地出讓金繼續存在,土地使用稅就不必由房主負擔。這樣,簡并稅種就只有在房產稅和耕地占用稅中進行了。 且看房產稅。目前房產稅只是針對經營性房產征收,而未來的房地產稅也不會對個人自住房免稅。按照目前的房產稅的征收辦法,從價計征的,其計稅依據為房產原值一次減去10%~30%后的余值;從租計征的,以房產租金收入為計稅依據。按照房產余值計征的,年稅率為1.2%;按房產租金收入計征的,年稅率為12%。房產稅只是對于土地之上建筑物的征稅,并不是對土地征稅,所以,目前這種房產稅的征收辦法本身是不科學的。建筑物逐年折舊貶值,即使以當年購入時的價格打折后的余值征收,也沒有體現出折舊貶值的客觀事實。將房產稅整合到房地產稅中,顯然應該考慮到房產貶值這樣的因素。 總之,房地產稅“簡并稅種”是一個比較理想的方案,意在解決重復征稅這個大問題。但受制于客觀現實和政策環境,簡并整合會有很多難題。如果這些難題不能解決,那么,要么房地產稅無法成立,不該征收;如果一定要征收,那么不妨直接將房產稅經過重新認真修訂,擴大到個人住戶征收。畢竟土地是國有的,房主一次性繳納土地出讓金已經獲得了土地的使用權,無需為土地納稅;土地增值的稅收由單獨的土地增值稅解決;房主在居住期間合理負擔的就只應該是不包括土地稅的建筑物稅即房產稅。重復征稅問題由此解決。

核心話題

文/梁發芾

作者為財稅史學者

近日,中國財稅法學研究會顧問、全國人大常委會預算工委法案室原主任俞光遠建議,“將原來涉及房地產稅所有的有關稅種,如土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅等稅種及其有關稅費全部精簡合并為統一的房地產稅一個稅種,其他稅種及其稅費一律取消。簡并稅種有利于簡化稅制,避免重復征稅,提高稅收征管效率?!?/p>

前些年,圍繞向居民自住房征收房產稅還是物業稅爭執不下的時候,中央提出征收房地產稅,當時有專家即解釋說,房地產稅是對目前涉及房產、地產的稅收的大整合,那些零碎征收、重復征收的涉房涉地的稅收以及一些合理收費,將會被整合到統一的房地產稅中,房地產稅不會增加太多的稅負。這種說法當然有相當的安撫人心的作用,不過在整合簡并中還是有很多需要解決的實際問題。

目前,直接針對住房和土地的稅收,主要有如土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅等稅種,另外還有契稅、印花稅等。除了這些稅之外,還有體量最大的土地出讓金以及其他眾多的收費。去年,全國土地和房地產相關稅收中,土地增值稅5642億元,房產稅2889億元,城鎮土地使用稅2388億元,耕地占用稅1319億元,四項稅收總共12238億元。而2018年全國賣地收入超6.5萬億元。

這些稅費中,土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅以及土地出讓金主要在房地產開發企業中征收,房產稅則在持有環節由經營性房產承擔。目前普通居民住房暫免征收房產稅、土地增值稅和土地使用稅。如果將土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅和耕地占用稅整合成一種新的房地產稅而不增加稅負,那么,一年的稅收大概也要1.2萬億元左右。但這是在對居民住房免征房產稅、土地增值稅和土地使用稅的前提下的數字。正在擬議中的房地產稅的核心問題是要向居民住房征收,那么,自住住房的居民一定不再免稅,所以,這幾個小稅種整合轉化而來的房地產稅稅負可能會有相當的提高。但這還沒有把土地出讓金考慮進去。如果再加上土地出讓金,那么,房地產稅一年的規??贍艽锏?.7萬億元,一躍而成為中國第一大稅,遠遠超過增值稅,不論城鄉每年人均稅負至少在0.5萬元以上。這是完全不可負擔的??梢韻胂?,“簡并稅種”顯然無法將土地出讓金整合進去。所以,即使征收房地產稅,也幾乎不能指望它能取代土地出讓金。最大的可能性是,土地出讓金和房地產稅同時并存,各自發展。

土地增值稅或許無法整合到房地產稅中。目前土地增值稅在房地產企業中征收,在房地產的幾個稅種中,它是收入最多,對房企壓力較大的一個稅種。目前,國家立法規劃是制定《土地增值稅法》,針對土地增值稅的立法正在征求意見之中。這意味著土地增值稅必然是一個單獨存在的稅種。原因可能是,一是這是一個有巨大潛力,可能帶來可觀收入的稅種,國家舍不得把它整合到房地產稅中,影響收入。二是國家通過這種手段分享土地增值部分的利益,不讓土地增值利益被房主等獨享。三是作為增值稅的一種,它在交易環節征收比較方便。四是土地增值稅在持有環節征收確有困難。目前擬議中的房地產稅是持有環節的稅種,如果房主不出售住房,該住房的土地增值情況很難測算評估,稅基不能確定。所以,土地增值稅這個收入較高的稅種,可能會單獨存在而不被整合到房地產稅中。

按照目前有關方面透露的消息,房地產稅將按照市場評估價征收。城鎮土地價值可能一直在提升,評估價當然會體現這種提升。房地產稅按照這種不斷提升的土地價格計稅的話,無疑是在暗中征收土地增值稅;但土地增值稅卻又是單獨稅種單獨征收。這樣就形成一種重復征稅?;褂?,居民在出售住房繳納土地增值稅時,在持有環節暗中繳納的土地增值稅也無法被抵扣。這也是重復征稅。當然,個人在出售住房的時候,還會發生土地增值稅與個人所得稅重復征稅的情況。由此可見,如果土地增值稅單獨立法單獨征收,那么,房地產稅就不應按照市場評估價計稅征收。

如果不能把土地增值稅整合進去,“簡并稅種”的對象就只有房產稅、城鎮土地使用稅和耕地占用稅了。擬議中的房地產稅下,住戶個人不再享有城鎮土地使用稅的免稅優惠。由此帶來的關鍵問題是,城鎮土地使用稅與土地出讓金存在嚴重的重復征收問題。土地出讓金本來就是土地使用費,二者性質上沒有什么本質區別。如果土地出讓金不能取消,則土地使用稅確實不應該由個人住房者逐年繳納,因為他們已經一次性繳納。如果土地出讓金繼續存在,土地使用稅就不必由房主負擔。這樣,簡并稅種就只有在房產稅和耕地占用稅中進行了。

且看房產稅。目前房產稅只是針對經營性房產征收,而未來的房地產稅也不會對個人自住房免稅。按照目前的房產稅的征收辦法,從價計征的,其計稅依據為房產原值一次減去10%~30%后的余值;從租計征的,以房產租金收入為計稅依據。按照房產余值計征的,年稅率為1.2%;按房產租金收入計征的,年稅率為12%。房產稅只是對于土地之上建筑物的征稅,并不是對土地征稅,所以,目前這種房產稅的征收辦法本身是不科學的。建筑物逐年折舊貶值,即使以當年購入時的價格打折后的余值征收,也沒有體現出折舊貶值的客觀事實。將房產稅整合到房地產稅中,顯然應該考慮到房產貶值這樣的因素。

總之,房地產稅“簡并稅種”是一個比較理想的方案,意在解決重復征稅這個大問題。但受制于客觀現實和政策環境,簡并整合會有很多難題。如果這些難題不能解決,那么,要么房地產稅無法成立,不該征收;如果一定要征收,那么不妨直接將房產稅經過重新認真修訂,擴大到個人住戶征收。畢竟土地是國有的,房主一次性繳納土地出讓金已經獲得了土地的使用權,無需為土地納稅;土地增值的稅收由單獨的土地增值稅解決;房主在居住期間合理負擔的就只應該是不包括土地稅的建筑物稅即房產稅。重復征稅問題由此解決。

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